שכן שהתנתק מהצינור ודיני התנתקות כלליים מדברים משותפים

שכן שהתנתק מהצינור ודיני התנתקות כלליים מדברים משותפים
הרב שאול גרינפלד

בס”ד

שאלה:

אנחנו גרים בבניין משותף בן כניסות רבות. בין כניסה א’ לכניסה ב’, מותקן צינור ביוב, שמשמש את שמונת הדירות שסביבו, ארבעה מכניסה א’ לצד מזרח,  וארבעה מכניסה ב’ לצד מערב. התגלתה סתימה בתחתית הצינור, ועלות התיקון עמדה על 800 ₪. ועד הבית ביקש לגבות 100 ₪ מכל אחת מהדירות שסביב הצינור, אך שני הדיירים בקומה א’ וב’ של כניסה ב’ מסרבים להשתתף, בטענה שהם התנתקו מהצינור המרכזי, והתקינו לעצמם יציאה נפרדת. לעומת זאת ועד הבית טוען שזו הוצאה עבור רכוש משותף של הבניין, ולכן כל מי שגר מסביב לצינור צריך להשתתף. כיצד יש לנהוג?

תשובה:

הגמ’ בבא מציעא פרק המקבל ק”ח. מביאה ברייתא: “חמש חצרות {שנמצאות על צלע הר, אחת מעל חברתה} שהיו מקלחות מים לביב אחד, ונתקלקל הביב- כולן מתקנות עם התחתונה, ונמצאת העליונה מתקנת עם כולם ומתקנת לעצמה”. וראה ברש”י שם, שהעיקרון הוא שחובת ההשתתפות הכספית בתיקון היא על כל מי שנפגע מהקלקול, והיינו במקרה של הברייתא הנ”ל, כל מי שגר מעל מקום הקלקול {=הסתימה}, אך מי שגר מתחת למקום הקלקול, כיון שאין הקלקול מפריע לו, אינו צריך להשתתף בעלות התיקון. וכן פסקו הטור ושו”ע (חו”מ קס”א, ו): “חמש חצרות השופכות מים לביב אחד ונתקלקל, צריכים לסייע לתחתונה. נמצאת עליונה מסייעת לכולן, ואין שום אחת מסייעת לה. והתחתונה אינה מסייעת אלא כנגד חצרה”.

העולה מכאן לכאורה, הוא שכל מי שאינו נהנה מהצינור, אינו צריך להשתתף בהוצאות התיקון. אלא שיש לחלק, ששם בברייתא מקום זרימת המים אינו בבעלותם של בעלי החצרות, משא”כ צינור הביוב של הבניין המשותף, שייך לכולם, ולכן יש מקום לחייב גם את מי שלא נהנה מהתיקון, כיון שסוף סוף הרכוש שניזוק שייך גם לו, וראיתי סברא זו בספר עמק המשפט (שכנים סי’ נ”ב). אמנם כתב שם, שהדיירים שמשתמשים בצינור השני, כמו במקרה דנן דיירי כניסה א’ בצד מערב, אף שגם הם שותפים בבניין, אי אפשר לחייב אותם לשלם, שכיון שלעולם לא יוכלו להשתמש בצינור המזרחי, אי אפשר לראותם אותם כבעלים עליו. וגם אם יתברר שהאמת היא שגם הצד המערבי הם בעלים גם על הצינור המזרחי, הרי שודאי דעת הדיירים היתה שכל צד ישלם על נזקי הצנרת שהוא משתמש בה, הדרים במזרח על הצנרת המזרחית, והדרים במערב על הצנרת המערבית, וכמדומה שכך המנהג, זו תמצית דברי עמק המשפט.

ולפי זה היה נראה שטענתו של ועד הבית נכונה, שכיון שהצינור שנסתם שייך לכל שמונת הדיירים שסביבו, וכולם יכולים להשתמש בו אם רק ירצו, הרי שכולם צריכים לשלם עליו, כולל אותם שני דיירים שהתנתקו ממנו.

אך עיין בשו”ע (שם קנ”ה, ד), בחידושי החת”ס על הדף, שכתב שגג משופע מעל בניין משותף המשמש כמחסן עבור כל דיירי הבניין, חייבים כולם בהוצאות תיקונו, והוסיף, שאם אחד מהם רוצה לסלק עצמו לגמרי מהשימוש במחסן ההוא, אין השאר יכולים לחייב אותו להשתתף בהוצאות התיקון. הרי להדיא שדייר יכול לנתק את עצמו מרכוש משותף, ולהפטר מהוצאות התיקון, וכטענת שני הדיירים.

ועיין בספר פתחי חושן (נזיקין ושכנים פרק ט”ו הערה פ”א), שכתב מסברא שדייר בבית משותף שיש בו הסקה מרכזית, אינו יכול לפטור עצמו מלשלם עבור אחזקת המתקנים, אף שניתק את עצמו מהמערכת, וטעמו שכיון שנכנס הדייר ההוא כשותף, הרי שהשתעבד לשאר הדיירים בכך. אך ציין לדברי החת”ס הנ”ל, שכתב שדייר יכול להתנתק, והניח בצ”ע.

ובספר אוצר המשפט א (עמ’ תצ”ח), הביאו תשובה של הגאון רבי מנחם מנדל שפרן, שהביא את השו”ע (שם קע”ו, ט”ו): “השותפין שהתנו ביניהם שיעמדו בשותפות זמן קצוב, כל אחד מהם מעכב על חבירו, ואינו יכול לחלוק עד שיגיע הזמן”, וכתב שלפי זה, דין המתנתק תלוי במנהג- אם נהוג שאפשר להתנתק, הרי שלא השתתפו על דעת להישאר שותפים כל ימי עמידת הבניין, ואם נהוג שלא להתנתק, הרי שמי שעבר והתנתק אינו נפטר מהחיוב. ולמעשה כתב שמצנרת ביוב יְשָנָה נהוג שאפשר להתנתק, ומהסקה מרכזית אינו יודע מה המנהג. הרי שאמנם הגאון הנזכר לא הזכיר את תשובת החת”ס, אך לדבריו אין מקום למה שהניח הפתחי חושן בצ”ע, שהרי ממחסן שעל הגג יש לומר שהמנהג הוא שאפשר להסתלק.

מאידך, בספר אמרי יעקב על שו”ע הרב (חו”מ סי’ ח סע’ י ביאורים ד”ה אין המים), כתב לחלק, שמחסן שעל הגג, שעליו דיבר החת”ס, יש לו שימוש נפרד מהדירה, והא ראיה, שאפשר גם להשכיר לאחרים את השימוש בו, ולכן דייר שרוצה- רשאי להסתלק ממנו. אך הסקה מרכזית, מעלית או צינור ביוב, כיון שאינם ראויים לכלום אלא לשימוש הדיירים בבניין,  אי אפשר לראות אותם כשימוש נפרד מהדירה, ולכן לא ניתן להסתלק ממה שבתחילה נכנס כל דייר להיות שותף בהם, כל עוד אותו דייר לא עבר דירה.

וראה שם סעי’ כ”ג במקורות אות צ”ט, שהסתפק אם יכול הדייר שהתנתק מהצינור לטעון שכיון ששאר הדיירים לא מיחו בו כאשר התנתק, הרי שיש לו חזקה. אמנם בעיני נראה שלא שייך בזה חזקה, משתי סיבות: א- הם בכלל לא יודעים שהוא ניתק את עצמו. ב- גם אם הם כן יודעים, כיון שמעשה זה אינו פוטר אותו מלהשתתף בתיקונים, לסברתו הנ”ל, הרי שאין בשתיקת הדיירים האחרים שום משמעות של מחילה.  

וכן ראיתי בקובץ הישר והטוב י”ד (עמ’ ע”ב), שהביאו תשובה מהגאון רבי שמואל דוד גרוס, שנקט מסברא שדייר שניתק את עצמו מצינור הביוב, אינו נפטר מלשלם על תיקונים, וטעמו שכיון שהשתתף עמם, ואם יתנתק יגרם להם נזק, שכל אחד יצטרך לשלם יותר אם יצטרכו לתקן- הרי שאינו נפטר. אך יש להעיר, שלא נתבאר בדבריו שם, אם סברתו מתיישבת עם דינו של החת”ס הנ”ל. על כל פנים, לשיטות אלו, צודקת טענתו של ועד הבית.

כתבנו כל זה, לברור דעת תורה בנידון דייר שהסתלק. אך ראה שם באוצר המשפט, שכתב הגרמ”מ שפרן, שכיון שלפי החוק גם דייר שהתנתק צריך לשלם, הרי שבמקומות שנוהגים ללכת בענייני חיובי שכנים על פי החוק, בכל אופן יצטרך לשלם. וכוונת דבריו אינה שחלילה החוק מחייב נגד דין תורה, לא תהא כזאת בישראל, אלא שכיון שמנהג המקום הוא שחיובי השכנים יהיו ע”פ החוק, הרי שבני המקום מחויבים לפעול כפי המנהג, והמנהג הוא המחייב, ולא החוק.   

לסיכום:
צינור ביוב בבניין משותף, שייך לכל הדירות שסביבו שיכולים דייריהם להשתמש בו, (ואינו דומה לחמש חצרות המובא בגמרא ששם המים זורמים בשטח הפקר) ועל כן עלות התיקון שלו מוטלת בשווה על כולם, גם על דייר שהנזק אינו נוגע אליו, כגון שהוא גר בדירה שנמוכה ממקום הסתימה.
ולגבי דייר שהתנתק מהצינור המרכזי, הדין כך: אם המנהג הוא שדייר יכול להתנתק מהצינור ולחבר את דירתו לצינור אחר- יש מי שפוטר את הדייר שהתנתק מהשתתפות בתיקונים, ויש מי שמחייב, ואם המנהג הוא שדייר אינו יכול להתנתק, הרי שגם אם עבר והתנתק- אינו נפטר מלשלם את חלקו בתיקון. והפשטות היא שנוהגים שדייר יכול להתנתק מצנרת ישנה. ובמקומות שנהגו שדיני השכנים יהיו על פי החוק, בכל אופן הדייר שהתנתק חייב להשתתף בשווה בתיקון, מכיוון שכך החוק והמנהג.    

נגישות