ביטול שכירות באמצע הזמן

ביטול שכירות באמצע הזמן
הרב בנימין פלהיימר

בס"ד

שאלה:

מדרשה לבנות משכירה מדי שבוע אולם מבית הכנסת השכונתי לצורך לימוד הבנות. אין חוזה כתוב בין הצדדים  והסיכום הוא בעל פה הוא שכל ימי שני משוריינים לטובת המדרשה ובמידה והם לא צריכים להשתמש במקום הם מודיעים מראש ולא צריכים לשלם בגין הביטול. כאשר האולם פנוי, רגילים להשכיר אותו לצורך עריכת בריתות. בליל "זאת חנוכה" נפטר הרב חיים דרוקמן זצ"ל והנהלת המדרשה הודיעה על ביטול לימודים מחר כיון שהעריכו שרוב התלמידות לא יגיעו ללימודים, אולם גבאי בית הכנסת הודיע להם שכיון שביטלו ברגע האחרון הם צריכים לשלם. מי צודק?

תשובה:

מצאנו בגמרא בב"מ דף ק"א: שני סוגים של שכירות: 'שכירות סתם' ו'שכירות לזמן'. שכירות סתם היינו כאשר לא קבעו זמן לשכירות, ולכן חכמים קבעו שצריך להודיע מראש על הפסקת השכירות, כדי לתת מספיק זמן לצד השני להתארגן. בשכירות לזמן לעומת זאת, המועד שנקבע מחייב את שני הצדדים.

אני נוטה לומר שבמקרה שלנו, השכירות מוגדרת כ'שכירות סתם', כיון שיש אפשרות לצאת ממנה, אלא שצריך להודיע בזמן.

השו"ע (חו"מ שי"ב, ז) פוסק על פי הרמב"ם שכאשר לא הודיע בזמן צריך לשלם:

"כשם שהמשכיר חייב להודיעו, כך השוכר חייב להודיעו מקודם שלשים יום בעיירות[1], או מקודם שנים עשר חדש בכרכים, כדי שיבקש שכן ולא ישאר ביתו פנוי; ואם לא הודיעו, אינו יכול לצאת, אלא יתן השכר. הגה: או יעמיד לו אחר במקומו. ואם רוצה להעמיד אדם שאינו הגון, אין המשכיר צריך לקבלו (ב"י). וע"ל סי' שט"ז.

הפתחי תשובה מביא שבספר שער משפט חלק על השו"ע וטען שלא ניתן לחייב את השוכר בבית דין, כיון שזה רק גרמא. כלומר השוכר לא הזיק שום נכס של המשכיר, אלא רק גרם לכך שהמשכיר לא הכניס שוכר אחר ולא יכול היה להרוויח את דמי השכירות. והיינו שאמנם לכתחילה אסור לו לצאת מההדירה אלא אם כן ישלם, שהרי אסור להזיק אפילו בגרמא, אבל אם כבר יצא, אי אפשר לחייבו בבית דין לשלם, אבל חייב לשלם כדי לצאת ידי שמים. הפתחי תשובה הפנה לחיבורו נחלת צבי, ששם השיג על דבר השער משפט.

בנחלת צבי מצדד לומר שהשוכר חייב על מה שגרם למניעת דמי השכירות מהמשכיר, כיון שנכנס על דעת שכירות, וזה לא דומה לדיני גרמא רגילים. ומביא מנו"ב חו"מ נו שכיורד על דעת שכירות בהמה חייב גם על עיכוב, למרות שבדרך כלל אין חיוב לשלם על מניעת רווח כתוצאה מגרימת ביטול עבודה של בהמה, כיון שאין שֶבֶת בבהמה, והוא הדין בשכירות בית שמתחייב לשלם.

וכן במשפט שלום למהרש"ם (קע"ו, סעיף יד) מצדד לומר שחייב לשלם או מדין ערב או מדין תקנת חכמים, שכן אם לא יהיה צריך לשלם בפועַל, מה תוקף יש לתקנה זאת, אולם לאחר שראה את דברי שער משפט נשאר בצ"ע.

מצאנו מחלוקת מפורשת בנוגע להפסקת שכירות מחמת אונס (מדובר על שכירות רגילה):

הרמ"א בחושן משפט (של"ד, א) מביא מחלוקת בין המהר"ם מרוטנבורג (מובא במרדכי) לבין הרשב"א, בשוכר דירה שמת תוך זמן השכירות:

"מי ששכר בית לדור בו, ומת בתוך זמן השכירות, אין צריך לשלם לו רק מה שדר בו, דבעל הבית הוי כפועל והוי ליה להתנות (מרדכי פרק האומנין). מיהו יש חולקין (בית יוסף בס"ס שי"ב בשם תשובת רשב"א). לכן אם קבל השכר כולו, אין צריך להחזיר כלום, כן נראה לי. אם ברחו מחמת שינוי אויר, הוי כשאר אונס, והוי פסידא דפועל או המלמד (תשובת מהרי"ל סימן מ"א ומהר"ם פאדוואה סימן פ"ו).

ערוך השולחן (ס"ק י"א) מבאר את דברי הרמ"א:

"ביאור דבריו דדעה ראשונה ס"ל דכשם שאונס שאירע בפעולה דשניהם לא היה להם לידע הוי פסידא דפועל, כמו כן באונס שאירע בשכירת בית הוה פסידא דבעה"ב, דהוי בזה כפועל שבא להוציא מחבירו, והיש חולקין ס"ל דלא דמי לפועל, דשכירות הוי כמכר לזמן ואין בזה טענת אונס. ואף על גב דבמכר גופא כשנתהוה אונס בטלה המכירה- זהו כשעדיין לא החזיק הלוקח בהמקח, אבל כשכבר החזיק ונתקיים המקח אין האונס שאח"כ מבטלו. ואף על גב דנתבאר כמה פעמים דלא לכל דבר הוי שכירות כמקח ,מ"מ פשיטא דלהחזיק- זמן השכירות הוי כמקח ,ולא גרע מדין אונאה דהוה דינו כמקח, ולכן פסק רבינו הרמ"א דמספיקא דדינא אין להוציא ממון".

הש"ך ס"ק ב על הרמ"א מכריע שהעיקר כדעת מהר"ם, אמנם מסכים שאם כבר שילם מראש לא צריך להשיב את הכסף :

"ולענין דינא נ"ל עיקר כמהר"מ, ואף על גב שבב"י ס"ס שי"ב פסק כהרשב"א ולא כמהר"מ כבר סתר הב"ח שם דבריו… עוד י"ל דאטו במכירה גופא כשיש אונס בדבר והוא בענין שה"ל להמוכר להתנות מי לא נתבטל המכר וה"נ כיון דטעמא הוא דב"ה הוי כמו פועל וה"ל להתנות- בטל השכירות. מיהו אם כבר קבל השכירות א"צ להחזיר מטעם דכיון דנתן לו שכרו נתרצה לו שיהיה שלו אפי' יארע אונס, וכמ"ש התוס' פ' האומנין דף ע"ט ריש ע"ב והפוסקים ותרומת הדשן סי' שכ"ט אלא דנפקא מינה שצריך להחזיר לו כפועל בטל מה שהבית פנוי לו לעשות בו מה שירצה ודוק".

לעניות דעתי נראה שבמקרה דנן מבחינת המדרשה זה מוגדר כאונס כיון שלא שייך לקיים את הלימודים ביום כזה באופן רגיל ולא יכלו לדעת מראש ולכן יש לפטור אותם במקרה שלא שילמו.

לסיכום: בנידון השאלה, אם נחשיב את המקרה כאונס, הרי שאם המדרשה עדיין לא שילמה אינה חייבת לשלם. כאשר אין אונס, יש מי שפטר מתשלום ויש מי שחייב, ואף מי שפטר מודה שחייב בדיני שמיים, ולכן נראה שצריך לשלם.


[1] כלומר: שלשים יום מראש.

נגישות