ביטול הסכם שכירות מסיבת אונס

ביטול הסכם שכירות מסיבת אונס
הרב גונן לוי

שאלה

ראובן יהודי מבוגר גר בשכירות בדירה של שמעון. במעמד הסכם השכירות, ראובן שילם את שכר הדירה עבור שנת השכירות מראש, כדי ששמעון יפחות לו משכר הדירה. לאחר כמה חודשים, בתוך תקופת הסכם השכירות, ראובן נפטר בפתאומיות. האם שמעון יצטרך להחזיר את יתרת שכר הדירה, מפטירת ראובן עד סוף ההסכם שכירות, ליורשי ראובן כיון שהוא נפטר?   
שאלה זו נכללת בנושא ביטול הסכמי שכירות בגין מקרה אונס.

חשוב לציין, שכאשר יש הסכם מפורש או מנהג מדינה, לגבי ביטולי שכירות או מקרי אונס, נראה שבית הדין ילכו ע”פ המוסכם או הנהוג.   
וכן, ברור שאם ימצאו שוכרים ראויים אחרים לתקופה זו, שכר הדירה יוחזר ליורשים.

תשובה

הגמרא במסכת בבא מציעא בדפים עו, עז, מביאה כמה מקרים של ביטול הסכמי שכירות מסיבות אונס. אחד המקרים דומה לנידוננו, ‘אמר רבא, האי מאן דאוגיר אגורי לדוולא, ואתא מטרא, פסידא דפועלים. אתא נהרא, פסידא דבעל הבית, ויהיב להו כפועל בטל’.   
פירוש, אדם ששכר פועלים להשקות את השדה שלו, ולאחר מכן ירד גשם, וכתוצאה מכך אין לו עוד צורך בעבודת הפועלים. ההפסד לפועלים, והשוכר אינו חייב לשלם להם כלל. לעומת זאת, במקרה שהנהר התרבה, ונכנסו המים לחריצים העשויים בשדה, וכתוצאה מכך אין לו עוד צורך בעבודת הפועלים, ההפסד לשוכר, וישלם לפועלים, אמנם לא שכר מלא, אלא כ’פועל בטל’ (כיון שלא עבדו בפועל).
הראשונים הסבירו את הפסיקה בביטול הסכמי שכירות פועלים מסיבות אונס, שבמקרה שהשוכר והפועלים שוים בידיעתם או בחוסר ידיעתם, על ההיתכנות לאונסים שיבטלו את ההסכם, הפועלים נפסדים והשוכר אינו משלם להם כלל, משום שהוא מוחזק, והפועלים מחוייבים להתנות שיקבלו שכר גם במקרים אלו.   
אמנם במקרה שידיעתו של השוכר עולה על ידיעת הפועלים, על היתכנות אונסים שיבטלו את ההסכם, השוכר ישלם לפועלים (‘פועל בטל’ – שכר שפועל היה מסכים לקבל במידה וישב בטל ולא יעבוד), שכיון שלא ידעו על היתכנות האונסים, לא יכלו להתנות שיקבלו שכר גם במקרים אלו, והשוכר שידע על היתכנות האונסים, מחוייב להתנות שהפועלים לא יקבלו שכר במקרים אלו.

במידה ואין שוני בפסיקה בין ביטול הסכמי שכירות פועלים מסיבות אונס, לבין ביטול הסכמי שכירות בתים מסיבות אונס, כך נפסוק גם בנידון שלנו. במקרה ועדיין לא שולם שכר הדירה העתידי (עבור החודשים שבין פטירת השוכר לסוף הסכם השכירות), שכר הדירה ישאר אצל היורשים המוחזקים בכסף אביהם. ובמקרה ששולם שכר הדירה העתידי, והמשכיר הוא המוחזק, שווי שיעור ‘פועל בטל’ משכר הדירה (על אותם חודשים שלא יתגוררו אנשים בדירה), ישאר אצל המשכיר. וכך פסק המהר”ם מרוטנבורג בתשובה (דפוס פראג, אלף ב. מרדכי בבא מציעא, שמה).   
אמנם הרשב”א בתשובה (ח”א אלף כח. ועי’ עוד בתשובת הרשב”א ח”ב שכח), הביא את פסיקת הראב”ד, שאף במקרה שהשוכר לא שילם מראש את שכר הדירה העתידי ונפטר, בנו צריך לשלם עד סוף שנת השכירות שכר דירה מלא. מדברי הראב”ד שם עולה, שהסכם שכירות בתים נידון כמכר, כיון שחייב לשלם אף אם לא גר בבית, ואינו יכול לצאת כשירצה אלא בסוף זמנו או להודיעו מראש.

הבית יוסף בסוף סימן שי”ב והדרכי משה בסימן שלד הביאו את הפסיקות האלו. בדרכי משה הוסיף שאף שתרומת הדשן בסימן שכט פסק כמהר”ם, משמע ממנו שבמקרה שהשוכר שילם את שכר הדירה העתידי, כל שכר הדירה ישאר אצל המשכיר (ולא רק כ’פועל בטל’).   
פסיקת תרומת הדשן (יעוי”ש) נובעת מסברת תוספות (בבא מציעא עט:), שבמקרה שהשוכר שילם מראש, אנו אומדים בדעתו שנתרצה שהשכר כולו יהיה  של הפועלים אפילו אם יארע אונס.

הרמ”א בסימן שלד סעיף א הביא את שיטת המהר”ם והרשב”א במידה ושכר הדירה העתידי לא שולם, והוסיף ‘לכן אם קבל השכר כולו, אין צריך להחזיר כלום, כן נראה לי’.   
הסמ”ע סק”ה כתב, שפסיקת הרמ”א שבמקרה ושכר הדירה העתידי שולם, משום סברתו של תרומת הדשן שהובא בדרכי משה. אמנם הש”ך סק”ב כתב, שמלשון הרמ”א נראה שהפסיקה משום שהוא מוחזק ולדעת הרשב”א אינו צריך להחזיר (ומשום שיש מחלוקת משאירים את הממון אצל המוחזק).

מסקנה

נראה שביטול הסכם שכירות בתים בגלל מותו של השוכר, נידון כביטול מסיבת אונס. ולכן, במקרה שכר הדירה העתידי עדיין לא שולם, בית הדין ישאירו את הממון ביד יורשי השוכר המוחזקים בממון אביהם. ובמקרה ששכר הדירה העתידי שולם, בית הדין ישאירו את כל הממון ביד המשכיר שמוחזק.

כמובן ובמידה וימצאו שוכרים אחרים ראויים שישלמו את שכר הדירה, המשכיר יחזיר את הכסף ליורשי השוכר. (נראה שבמקרה שהיורשים מוחזקים, אחריות מציאת השוכרים החלופיים על המשכיר, ובמקרה שהמשכיר מוחזק האחריות למציאת שוכרים חלופיים על היורשים)

יש לציין שכמובן שבית הדין צריכים לדון כל מקרה לגופו. ע”פ מה שראינו לעיל, ישנה חשיבות לנסיבות מותו של השוכר. ובמידה והשוכר יכול היה לצפות את היתכנות האונס (אדם חולני, בעל מקצוע מסכן חיים), והמשכיר פחות יכול היה, הדין ישתנה (כיון שהשוכר היה צריך להתנות על מקרה זה).   
וכן ע”פ מה שראינו לעיל, ישנה חשיבות לנסיבות שבהם השוכר שילם מראש למשכיר, שהרי לפי תרומת הדשן, היסוד להשאיר את כל השכר אצל המשכיר במקרה שהשוכר שילם מראש, הוא משום שהשוכר נתרצה שיהיה של המשכיר אף במקרה אונס. ולפי זה במקרה ואומדן זה אינו ברור, כגון שהשוכר שילם מראש למשכיר מסיבה מובהקת אחרת (לדוגמא  במקרה שנידון בשאלה, שהשוכר שילם מראש למשכיר כדי לפחות בשכר הדירה), הדין ישתנה (נראה שתלוי במחלוקת הסמ”ע והש”ך בטעם פסיקת הרמ”א).

נגישות